Cláusulas ilegales en contratos de alquiler en España (2026)
Qué dice la ley y cómo detectarlas antes de firmar.
En 2026, los conflictos en materia de arrendamientos urbanos no se deben a vacíos legales, sino a la persistencia de cláusulas contractuales contrarias a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que siguen incorporándose de forma sistemática a contratos de alquiler de vivienda habitual.
Muchas de estas cláusulas no son solo discutibles: son nulas de pleno derecho y se tienen por no puestas, incluso aunque el contrato haya sido firmado. En otros casos, cuando el arrendatario actúa como consumidor, entran en juego las normas sobre cláusulas abusivas, con consecuencias jurídicas relevantes.
Este artículo recoge las cláusulas ilegales o abusivas más frecuentes en contratos de alquiler en España en 2026, con base normativa y criterios utilizados por juzgados, administraciones de consumo y organismos oficiales.
Marco legal aplicable en 2026
Antes de analizar cláusulas concretas, conviene fijar el marco normativo vigente:
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda
Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU)
Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), publicado por el INE
En vivienda habitual, buena parte de la LAU tiene carácter imperativo: cualquier pacto que empeore la posición del inquilino respecto a la ley es nulo (art. 6 LAU).
Cláusulas ilegales o abusivas más frecuentes en contratos de alquiler
1. Imposición al inquilino de los gastos de la inmobiliaria
En contratos de alquiler de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador.
Es ilegal trasladarlos al inquilino bajo conceptos como:
“honorarios de agencia”
“servicios de gestión”
“estudio de solvencia”
“gastos de tramitación”
Este tipo de prácticas ha sido objeto de sanciones administrativas relevantes en los últimos años por parte de las autoridades de consumo.
2. Obligación de contratar seguros impuestos por el arrendador
No es ilegal que exista un seguro, pero sí lo es:
imponer su contratación como condición para alquilar,
obligar a contratarlo con una entidad concreta,
o vincular su ausencia a penalizaciones contractuales.
Estas cláusulas suelen calificarse como abusivas cuando no han sido negociadas individualmente.
3. Renuncia genérica a derechos reconocidos en la LAU
Son nulas las cláusulas que establecen:
renuncia a prórrogas legales,
renuncia al derecho de desistimiento,
aceptación anticipada de resoluciones contractuales no previstas en la ley.
La LAU no permite renuncias preventivas que perjudiquen al arrendatario en vivienda habitual.
4. Actualización de renta al margen del IRAV
Desde 2025, la actualización anual del alquiler debe realizarse conforme al IRAV, no al IPC salvo supuestos transitorios.
Son problemáticas cláusulas que:
permiten elegir unilateralmente el índice,
aplican el índice más alto,
o permiten actualizar sin límite ni referencia objetiva.
5. Incrementos de renta retroactivos o sin preaviso
La actualización de la renta exige:
previsión contractual clara,
respeto al índice legal,
comunicación previa al inquilino.
La aplicación retroactiva o sin notificación es contraria a la LAU.
6. Repercusión genérica de gastos sin desglose
Es frecuente encontrar cláusulas como:
“El inquilino asumirá todos los gastos del inmueble.”
Sin especificación ni cuantificación anual, estas cláusulas generan falta de transparencia y son impugnables.
7. Cláusulas sobre fianza contrarias a la ley
Son ilegales disposiciones que establecen que:
la fianza no se devuelve en ningún caso,
se pierde automáticamente,
se queda como penalización sin justificación.
La fianza debe responder a daños reales y cuantificables.
8. Penalizaciones desproporcionadas por retraso en el pago
Penalizaciones automáticas elevadas o acumulativas pueden vulnerar el principio de proporcionalidad y ser consideradas abusivas.
9. Derecho de entrada del arrendador sin consentimiento
El arrendador no puede acceder libremente a la vivienda alquilada.
Cualquier cláusula que lo permita vulnera el derecho a la inviolabilidad del domicilio.
10. Traslado total de reparaciones al inquilino
El inquilino solo responde de pequeñas reparaciones por uso ordinario.
No es válido imponerle reparaciones estructurales, de conservación o derivadas del desgaste normal.
11. Renuncias a acciones legales o advertencias intimidatorias
Cláusulas que:
limitan el derecho a reclamar,
amenazan con inclusión automática en ficheros,
condicionan derechos básicos,
son especialmente sensibles desde el punto de vista de consumo.
12. Uso fraudulento del alquiler de temporada
El contrato se califica por su uso real, no por su denominación.
Si es vivienda habitual, se aplica la LAU aunque se titule como “temporada”.
¿Qué ocurre si una cláusula es ilegal?
La cláusula se considera nula y no vinculante
El resto del contrato sigue vigente
Puede reclamarse la devolución de cantidades indebidamente pagadas
En determinados casos, procede la vía administrativa o judicial
Recomendación profesional
Antes de firmar un contrato de alquiler —o si ya existe conflicto— es fundamental revisar jurídicamente el contenido contractual, especialmente cuando intervienen agencias o modelos estandarizados.
Una revisión preventiva evita litigios posteriores y situaciones de clara desprotección.
¿Es legal cobrar la inmobiliaria al inquilino?
¿Qué pasa si firmé una cláusula ilegal?
¿Puedo reclamar dinero ya pagado?
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